Un terrain hérité peut générer une plus-value imposable
Recevoir un terrain par succession ne signifie pas que sa revente sera exonérée d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value. La succession et la vente sont deux opérations distinctes. Les droits de succession, lorsqu’ils sont dus, relèvent de la transmission ; la plus-value immobilière éventuelle est appréciée au moment où l’héritier revend son bien.
L’administration fiscale rappelle que les ventes d’immeubles non bâtis, notamment les terrains, entrent en principe dans le champ des plus-values immobilières des particuliers. La base du calcul est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition fiscal, ajustée des frais et abattements admis. Le simple fait d’avoir obtenu le terrain gratuitement ne conduit donc pas à considérer que son prix d’acquisition serait égal à zéro.
Certaines exonérations peuvent s’appliquer selon les circonstances, la nature du bien ou la valeur de la cession. Mais il ne faut pas supposer que l’exonération de la résidence principale protège une parcelle autonome héritée, même si une maison familiale a été vendue à proximité ou si le défunt y habitait autrefois.
Pour savoir si vous serez imposé, commencez par réunir les documents de succession et les informations relatives à la vente. Le calcul fiscal porte sur votre propre situation en tant que cédant, et non automatiquement sur celle qu’aurait connue votre parent s’il avait vendu le terrain avant son décès.
Quelle valeur remplace le prix d’achat d’un terrain reçu par succession ?
Lorsqu’un immeuble est acquis par héritage, il n’existe pas de prix d’achat payé par l’héritier. Impots.gouv.fr précise que la valeur vénale retenue dans la déclaration de succession ou dans l’acte de transmission constitue en principe la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value. La valeur doit correspondre au bien transmis et à sa situation à la date de la succession.
Supposons qu’un terrain ait été déclaré pour 80 000 € dans la succession et qu’il soit revendu ensuite pour 110 000 €. Avant la prise en compte des frais admissibles, des abattements et des régimes particuliers, la différence de 30 000 € constitue une première base de réflexion. Ce n’est pas nécessairement la plus-value nette taxable, mais cela montre pourquoi il serait faux de partir d’un coût d’acquisition égal à zéro.
Inversement, la valeur inscrite dans la succession ne doit pas être inventée ou simplement remplacée par une estimation optimiste établie au moment de la vente. Le notaire doit identifier la valeur fiscalement retenue et, si nécessaire, les conditions d’une régularisation ou les pièces permettant de justifier le montant applicable.
Cette valeur fiscale peut différer fortement du prix payé plusieurs décennies plus tôt par le défunt. C’est normal : l’héritage constitue une nouvelle acquisition à titre gratuit pour l’héritier, avec des règles propres de détermination de la valeur et de la date de détention.
À partir de quelle date calcule-t-on la durée de détention ?
Les abattements pour durée de détention jouent souvent un rôle décisif dans la taxation d’un terrain. Le BOFiP de la DGFiP précise que, pour une acquisition par décès, le point de départ du délai est la date d’ouverture de la succession, c’est-à-dire en principe la date du décès. Le compteur fiscal ne reprend donc pas automatiquement la date d’achat du terrain par le parent décédé.
Prenons un exemple : un parent avait acheté une parcelle il y a quarante ans, mais son enfant l’hérite en 2024 et la vend en 2026. En principe, l’enfant ne bénéficie pas de quarante ans de détention pour cette plus-value. La durée prise en compte est celle qui s’écoule depuis l’acquisition successorale, sous réserve des situations juridiques particulières.
La règle peut être différente lorsque les droits sur le bien ont été acquis par étapes : donation antérieure, démembrement de propriété, partage ou acquisition successive de fractions indivises. Le BOFiP prévoit des traitements précis pour ces opérations. Une personne devenue pleine propriétaire après avoir détenu une nue-propriété, par exemple, ne doit pas appliquer sans examen la règle simplifiée d’un héritage intégral reçu en une seule fois.
Il est donc important de transmettre au notaire les actes de donation, de partage ou de démembrement ainsi que la déclaration de succession. La bonne date de départ doit être déterminée à partir de l’histoire juridique des droits réellement vendus.
Quels sont les taux et les abattements applicables ?
Pour une plus-value immobilière imposable relevant du régime des particuliers, impots.gouv.fr présente un taux d’impôt sur le revenu de 19 % et un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %. Ces taux concernent les bases taxables après prise en compte des abattements et des règles fiscales applicables. Le total arithmétique de 36,2 % ne signifie donc pas que l’on prélève systématiquement cette proportion sur le prix de vente.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement commence après cinq années de détention : 6 % pour chaque année de la sixième à la vingt-et-unième et 4 % pour la vingt-deuxième. L’exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans.
Pour les prélèvements sociaux, les abattements suivent une autre progression : 1,65 % par an au-delà de la cinquième année jusqu’à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième puis 9 % pour chacune des années suivantes. L’exonération complète des prélèvements sociaux intervient après trente ans de détention.
Lorsqu’un terrain vient d’être reçu par succession, la durée de détention est souvent faible et les abattements peuvent donc être limités. C’est une raison supplémentaire de demander au notaire une simulation fondée sur la valeur successorale réelle plutôt que d’estimer l’impôt en appliquant directement un pourcentage au prix de vente.
Quels frais peuvent être pris en compte dans le calcul ?
La valeur retenue au moment de la succession peut être majorée de certains frais d’acquisition à titre gratuit effectivement supportés et admis par les textes, notamment des droits et frais liés à la transmission lorsque les conditions sont remplies. L’administration fiscale indique que les frais de notaire et droits payés lors d’une succession ou d’une donation peuvent être pris en compte dans les limites réglementaires.
D’autres dépenses éventuellement engagées sur le bien doivent être examinées séparément. Pour un terrain à bâtir, la réglementation prévoit des règles particulières pour certains frais de voirie, de réseaux et de distribution. Il n’est pas prudent d’ajouter sans justification toutes les factures de jardinage, de défrichage, d’entretien ou de travaux au prix d’acquisition fiscal.
Du côté de la cession, certains frais réellement supportés par le vendeur et admissibles fiscalement peuvent réduire le prix retenu pour le calcul. Impots.gouv.fr cite par exemple, sur justificatifs, certaines commissions d’intermédiation ou les frais de diagnostics obligatoires. Les conditions de prise en compte diffèrent selon la nature de la dépense.
Conservez les factures, justificatifs de paiement, actes de succession, devis et documents de mutation. Un montant estimé oralement ou une dépense payée par une autre personne n’est pas automatiquement déductible de la plus-value. Un calcul précis et documenté limite le risque de surestimation comme de sous-estimation de l’impôt.
Terrain agricole ou terrain à bâtir : la fiscalité peut-elle changer ?
La qualification et la situation du terrain peuvent influencer la vente au-delà de la plus-value ordinaire. Une parcelle agricole, un terrain nu devenu constructible ou une propriété comprenant plusieurs terrains ne soulèvent pas exactement les mêmes questions de valeur, de droit de préemption, de servitudes et de taxation complémentaire.
Certaines cessions de terrains nus devenus constructibles peuvent être soumises à des taxes spécifiques dans les conditions prévues par le Code général des impôts. Ces taxes ne doivent pas être appliquées mécaniquement à toute succession ni à toute vente de terrain. Il faut notamment examiner l’histoire de la constructibilité, la date de classement et les autres conditions légales.
Dans le cas d’un terrain hérité après division d’une grande propriété, la difficulté peut être de déterminer la fraction de valeur successorale attribuable à la partie effectivement vendue. La simple règle de trois fondée sur les mètres carrés n’est pas toujours économiquement pertinente, notamment si un lot comporte une façade constructible et un autre reste agricole ou enclavé.
Avant la mise en vente, faites donc préciser par le notaire la nature fiscale exacte du bien vendu, les éventuelles taxes particulières et les droits de préemption qui peuvent concerner la parcelle. Le prix affiché sur l’annonce ne correspond pas nécessairement au prix net que l’héritier conservera.
Vendre un terrain hérité en indivision : les bons réflexes
Lorsqu’un terrain appartient à plusieurs héritiers, il faut déterminer qui vend, quelles quotes-parts sont cédées et quelles formalités de décision sont nécessaires. La valeur déclarée en succession peut être commune au bien, mais le calcul fiscal peut dépendre des droits détenus par chacun et de leur mode d’acquisition.
Les opérations d’indivision ou de partage comportent parfois des règles particulières, notamment lorsqu’un héritier reprend les droits d’un autre avant de revendre l’ensemble. Ne considérez pas que tous les héritiers disposent automatiquement d’une date d’acquisition et d’un prix d’acquisition identiques dans ces situations complexes.
Avant de signer une promesse, faites réunir le titre de propriété, l’attestation immobilière après décès, la déclaration de succession, les actes de partage éventuels, les références cadastrales actuelles et les documents d’urbanisme. Comparez le prix envisagé avec des ventes réellement comparables, sans confondre terrain agricole, terrain constructible et terrain viabilisé.
Le notaire établit normalement la déclaration de plus-value et acquitte, lorsqu’il y a lieu, l’impôt au moment de la vente. Demandez-lui une simulation du produit net pour chaque vendeur. La règle à retenir est simple : pour un terrain hérité, le point de départ du calcul est la transmission et sa valeur fiscale, pas l’ancienneté familiale de la propriété prise isolément.