Commencer par le périmètre de la vente
Dans DVF, une mutation peut comprendre plusieurs terrains et des bâtiments. N’utilisez pas la valeur globale comme prix d’une seule parcelle sans avoir vérifié le contenu de l’opération.
Même pour un terrain seul, la surface cadastrale n’est qu’un repère. Un mesurage ou des documents fonciers peuvent être nécessaires quand la surface a un impact important.
Regarder ce que permet le terrain
Deux parcelles voisines peuvent avoir des règles, des risques et des accès très différents. Leur zonage, leur desserte et leurs servitudes pèsent souvent davantage qu’un écart de quelques mètres carrés.
Une grande surface peu utilisable ne vaut pas nécessairement plus qu’une plus petite surface bien située pour le même projet.
Construire une fourchette
Comparez plusieurs ventes proches par leur date, leur usage et leur contexte. Écartez les opérations complexes mal décrites. Présentez une fourchette argumentée, puis faites vérifier l’estimation si elle conditionne un achat ou une vente.