La servitude est attachée au fonds
Une servitude foncière profite à une propriété et non à la seule personne qui l’a négociée. Lorsque le fonds dominant est loué ou occupé normalement, les personnes qui l’utilisent peuvent en principe exercer le droit dans les limites prévues.
Cela peut inclure occupants, famille, visiteurs, livreurs, entreprises ou services nécessaires à l’usage du bien, à condition que cet usage reste normal et conforme au titre.
Un propriétaire du fonds servant ne peut donc pas réduire arbitrairement le droit à la seule personne nominativement propriétaire si la servitude est réellement attachée au fonds.
Le titre peut prévoir des restrictions
Certains actes limitent les véhicules, les horaires, le poids ou la destination du passage. Une servitude desservant une maison n’a pas nécessairement été prévue pour un trafic professionnel intensif.
Relisez donc les clauses avant de conclure que « tout le monde a le droit de passer ». Une limitation claire dans le titre reste la première référence.
Lorsque le texte est ancien ou ambigu, comparez l’usage historique et la destination du fonds pour apprécier ce qui était normalement attendu.
Location et activité peuvent augmenter l’usage
Mettre une maison en location ne supprime pas le droit de passage, mais une transformation importante de l’usage peut modifier fortement la fréquence des passages.
Une résidence occupée par une famille ne génère pas le même trafic qu’un local professionnel, une location à forte rotation ou plusieurs logements. L’article 702 interdit d’aggraver la condition du fonds servant au-delà du droit existant.
Avant un changement d’usage important, vérifiez donc si le titre couvre la nouvelle intensité de circulation.
Écrire des règles pratiques lorsque plusieurs personnes passent
Portail, badges, clés, vitesse, entretien et stationnement peuvent être organisés pour éviter les conflits sans réduire le droit lui-même.
Lorsque plusieurs locataires ou propriétaires utilisent le passage, un règlement pratique ou un accord complémentaire permet de clarifier les responsabilités.
L’objectif est de préserver l’usage normal du fonds dominant tout en évitant que le fonds servant ne supporte des contraintes supplémentaires qui n’étaient pas prévues à l’origine.