Le Code vise l’aménagement du terrain, pas seulement chaque tiny house
L’article R421-23 prévoit une déclaration préalable pour l’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis permettant l’installation de plusieurs résidences démontables définies à l’article R111-51, lorsque la surface de plancher totale est inférieure ou égale à 40 m² et qu’un permis d’aménager n’est pas requis.
Il faut donc additionner les surfaces des résidences concernées et regarder le projet global. Deux unités de 18 m² représentent 36 m² ; trois unités de 14 m² représentent 42 m² et peuvent basculer dans un autre régime selon les règles applicables.
La formalité porte aussi sur l’organisation du terrain : accès, réseaux, stationnement, espaces communs et implantation. Ce n’est pas une simple addition de petits objets posés indépendamment. La mairie doit pouvoir comprendre le fonctionnement futur de l’ensemble, les circulations et la manière dont les équipements sont partagés.
Chaque résidence doit répondre à la définition d’habitat permanent démontable
Le dispositif concerne les résidences de R111-51 : sans fondation, destinées à l’habitation principale au moins huit mois par an et facilement démontables. Des mobil-homes de loisirs ou des caravanes de vacances ne se rangent pas automatiquement dans ce régime.
Les équipements extérieurs doivent également rester cohérents avec la démontabilité. Terrasses, rampes, réserves d’eau ou panneaux peuvent accompagner le projet, mais leur conception doit permettre une dépose rapide.
Si une unité devient une construction fixe, il faut réexaminer sa situation propre et le projet collectif dans son ensemble. Une construction maçonnée au milieu d’un terrain de résidences démontables n’est pas neutralisée par la petite taille des autres unités. Le calcul des surfaces doit donc reposer sur la réalité de chaque logement.
Le PLU doit autoriser un projet de plusieurs logements
Même avec seulement 36 ou 40 m² cumulés, plusieurs résidences principales créent plusieurs unités d’habitation. Le PLU peut imposer des règles de densité, de stationnement, d’accès, d’assainissement et de pleine terre.
Une parcelle qui accepte une maison individuelle ne permet pas nécessairement trois résidences indépendantes. Le projet doit être compatible avec la destination de la zone et les règles applicables au nombre de logements.
Dans une commune où l’assainissement collectif n’existe pas, la conception de plusieurs unités peut aussi exiger une filière d’assainissement dimensionnée pour l’ensemble des occupants. L’accès des secours, la collecte des déchets, l’adressage et les branchements électriques doivent également être anticipés avant le dépôt.
Présenter un véritable plan d’aménagement et pas une occupation progressive
Le dossier doit montrer chaque résidence, les circulations, les places de stationnement, les réseaux, les équipements communs et les limites. Une organisation claire facilite l’instruction et évite de donner l’impression d’un terrain occupé progressivement sans plan.
Prévoyez aussi l’accès des secours et des services. Une allée étroite suffisante pour une seule tiny house peut devenir insuffisante lorsque plusieurs foyers utilisent le terrain. Les réseaux communs doivent être dimensionnés pour l’ensemble et rester accessibles pour maintenance.
Enfin, surveillez la date des règles applicables : une réforme de juillet 2026 comporte des dispositions dont l’application aux demandes débute le 28 septembre 2026. Pour un dossier déposé autour de cette date, vérifiez la version exacte du Code au jour du dépôt et conservez le récépissé, car quelques jours peuvent changer la procédure à suivre.