Le propriétaire reste propriétaire du sol
Une servitude n’est pas une cession de terrain. Le propriétaire du fonds servant conserve la propriété de la bande utilisée et peut en principe en faire certains usages compatibles avec le droit du voisin.
Il peut par exemple entretenir la zone, la traverser lui-même ou y réaliser des aménagements qui ne réduisent pas l’exercice de la servitude.
La question n’est donc pas « à qui appartient le passage ? » mais « l’ouvrage envisagé rend-il le droit moins commode ? ».
L’article 701 protège l’exercice du droit
Le Code civil interdit au propriétaire du fonds servant de diminuer l’usage de la servitude ou de la rendre plus incommode.
Un poteau, un mur, un escalier ou une extension qui réduit la largeur utile peut donc être incompatible même si une voiture arrive encore à passer avec difficulté.
Comparez le projet au titre : largeur, usages autorisés et besoins de manœuvre. Le passage doit rester réellement praticable dans les conditions prévues.
Le permis de construire ne règle pas la servitude
La mairie peut délivrer une autorisation d’urbanisme sans trancher le droit privé entre voisins. Un permis ne vous autorise donc pas à neutraliser une servitude publiée.
Avant de déposer le projet, superposez l’assiette du passage au plan de masse et demandez au concepteur de conserver une zone libre suffisante.
Si le tracé bloque complètement le projet, négociez un déplacement de la servitude avant de construire plutôt que de compter sur l’autorisation administrative.
Formaliser toute adaptation
Si le bénéficiaire accepte un nouveau tracé ou une réduction particulière, faites formaliser l’accord par acte et plan.
Une tolérance orale peut disparaître lors d’une vente, laissant le bâtiment construit face à l’ancien droit publié.
Conservez également les cotes du nouveau passage afin que l’entreprise ne réduise pas accidentellement la largeur pendant le chantier.