Identifier la règle locale
Les PLU n’utilisent pas tous le terme « coefficient d’emprise au sol ». Certains indiquent directement une emprise maximale en pourcentage, d’autres fixent des règles différentes selon le type de bâtiment.
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Un plafond de 30 % sur une parcelle de 500 m² donne, en première approche, 150 m² d’emprise totale possible, mais il faut ensuite vérifier ce qui est déjà construit.
Additionner l’existant
Maison, garage, abri, extension, carport ou autres ouvrages peuvent entrer dans l’emprise selon leur configuration.
Si 110 m² sont déjà occupés et que le plafond est de 150 m², la réserve n’est plus que de 40 m².
Ne raisonnez donc jamais sur la surface de terrain seule lorsque vous achetez une maison dans l’idée de l’agrandir.
Attention aux définitions du PLU
La définition locale peut préciser comment sont traités certains débords, piscines, terrasses couvertes ou ouvrages particuliers.
Même si la notion d’emprise existe au niveau national pour les autorisations, le règlement peut utiliser des règles spécifiques pour son propre calcul d’occupation du sol.
Consultez le lexique du PLU avant de calculer la réserve constructible.
Croiser avec les autres limites
Une emprise théoriquement disponible ne garantit pas que l’on puisse la placer n’importe où.
Reculs, pleine terre, espaces boisés, accès, stationnement et servitudes réduisent encore la zone réellement constructible.
Le meilleur moyen d’évaluer un terrain consiste à dessiner une implantation à l’échelle plutôt qu’à se contenter d’un pourcentage.