Le cadastre représente les parcelles, pas tous les droits privés
Le plan cadastral a une fonction principalement foncière et fiscale. Il représente les limites graphiques des parcelles, les bâtiments et certains éléments topographiques, mais il n’a pas vocation à publier l’ensemble des droits réels entre voisins.
Un chemin dessiné sur le plan peut être une voie, une parcelle distincte ou simplement un élément cartographique. Il ne démontre pas à lui seul qu’un propriétaire voisin dispose d’un droit de passage.
Inversement, une servitude régulièrement constituée peut ne laisser aucune trace graphique visible sur le cadastre.
Un chemin utilisé n’est pas nécessairement une servitude
Voir des traces de roues ou un portail n’établit pas automatiquement un droit. Le passage peut résulter d’une tolérance, d’un bail, d’un usage familial ou d’un acte notarié.
Le Code civil classe le droit de passage parmi les servitudes discontinues. En principe, une telle servitude ne se crée pas simplement par un usage prolongé, sauf mécanismes particuliers comme le passage pour cause d’enclave ou certaines situations de destination du père de famille.
Il faut donc rechercher le titre ou le fondement légal au lieu de déduire le droit de la seule existence matérielle d’un chemin.
Où chercher l’information fiable ?
Commencez par le titre de propriété et ses annexes. Si la clause renvoie à un acte plus ancien, demandez-en une copie au notaire ou au service de la publicité foncière.
impots.gouv.fr indique que le SPF peut fournir des informations sur la situation juridique du bien, notamment l’existence de servitudes publiées.
Pour une servitude d’utilité publique, consultez plutôt le Géoportail de l’urbanisme et les annexes du PLU, car ces contraintes publiques relèvent d’un autre circuit documentaire.
Utiliser le cadastre pour localiser, pas pour trancher
Le cadastre reste très utile pour identifier les parcelles concernées et comprendre le voisinage du passage. Il peut aider à formuler une demande au SPF ou à lire un acte ancien.
Mais il ne faut pas écrire dans un compromis, un courrier au voisin ou une demande de permis que « le cadastre prouve le passage ». Ce serait donner au plan une portée juridique qu’il n’a pas.
Lorsque le tracé doit être matérialisé précisément, combinez acte publié et plan de géomètre.