Le cadastre découpe sans toujours refléter le projet
Deux parcelles contiguës peuvent appartenir au même propriétaire et fonctionner comme un seul jardin autour d’une maison.
Le PLU peut définir son propre vocabulaire de terrain ou d’unité foncière et appliquer certaines règles sur l’ensemble.
Ne calculez donc pas automatiquement l’emprise maximale séparément sur chaque numéro cadastral sans vérifier la définition locale.
Les pourcentages peuvent porter sur l’ensemble
Pleine terre, emprise, espaces libres ou stationnement peuvent être calculés à l’échelle de l’unité foncière selon le règlement.
Une petite parcelle déjà très bâtie peut rester conforme grâce à une parcelle attenante du même ensemble, ou l’inverse.
Avant une division ou une vente partielle, recalculer ces ratios est essentiel car la séparation peut rendre le reliquat non conforme ou supprimer une réserve constructible.
La vente d’une parcelle change l’unité foncière
Lorsque l’une des parcelles est vendue à un autre propriétaire, l’ensemble foncier se recompose.
Des règles qui étaient respectées avant la vente peuvent ne plus l’être sur le terrain conservé : pleine terre, stationnement, accès ou emprise.
Le projet de division doit donc être étudié avec l’état futur des propriétés, pas uniquement avec la situation avant vente.
Faire un plan de propriété complet
Regroupez toutes les références cadastrales, titres et surfaces sur un seul plan.
Superposez zonage, prescriptions et bâtiments existants pour voir quelles règles concernent chaque partie.
Cette approche évite de raisonner sur une parcelle isolée alors que le permis sera examiné à une échelle foncière plus large.